Phương Pháp Và Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam hiện được thực hiện theo Luật Giá 2023 và bộ chuẩn mực của Bộ Tài chính có hiệu lực từ năm 2024. Bài viết trình bày ba cách tiếp cận chính (thị trường, chi phí, thu nhập), cách phối hợp chúng khi định giá nhà phố gồm cả đất và công trình, quy trình 6 bước, danh mục hồ sơ cần chuẩn bị và quy định về thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá.

1. Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Bất Động Sản Là Gì? Căn Cứ Pháp Lý Mới Nhất

Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản là hệ thống quy tắc, nguyên tắc nghiệp vụ và phương pháp mà thẩm định viên phải tuân thủ khi xác định giá trị của đất đai và nhà ở. Từ ngày 01/7/2024, Luật Giá 2023 có hiệu lực cùng một bộ chuẩn mực mới của Bộ Tài chính. Các Tiêu chuẩn số 01 đến 07 ban hành theo Thông tư 158/2014/TT-BTC và Thông tư 28/2015/TT-BTC cũng hết hiệu lực kể từ ngày này, nên những tài liệu còn viện dẫn các văn bản cũ cần được đối chiếu lại trước khi sử dụng.

Cần tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định để tối đa hóa giá trị của tài sản

2. Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Áp Dụng Cho Đất Đai Và Nhà Ở

Theo chuẩn mực về thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể sử dụng cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập hoặc kết hợp các cách tiếp cận này. Việc chọn phương pháp phụ thuộc vào đặc điểm của bất động sản, mục đích và thời điểm thẩm định, cơ sở giá trị cùng lượng thông tin thu thập được. Bảng dưới đây giúp phân biệt nhanh phạm vi áp dụng của từng phương pháp.

Mỗi loại hình bất động sản khác nhau sẽ được sử dụng phương pháp thẩm định giá khác nhau

2.1. Phương pháp So sánh (Cách tiếp cận từ thị trường)

Phương pháp này xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách đối chiếu với các tài sản tương tự đã có thông tin giá trên thị trường. Vì không có hai bất động sản giống hệt nhau, thẩm định viên phải điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo những khác biệt như vị trí, diện tích và tình trạng pháp lý. Đây là phương pháp thường được ưu tiên cho đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở dân dụng, nơi giao dịch diễn ra thường xuyên và dữ liệu tương đối dễ kiểm chứng.

2.2. Phương pháp Chi phí (Cách tiếp cận từ chi phí)

Phương pháp này ước tính giá trị công trình dựa trên chi phí xây dựng mới một công trình thay thế hoặc tái tạo, sau đó trừ phần giá trị đã mất đi do hao mòn. Theo Thông tư 32/2024/TT-BTC, cách tiếp cận từ chi phí được áp dụng trong những trường hợp như không đủ thông tin thị trường để dùng cách tiếp cận từ thị trường và từ thu nhập. Công thức khái quát như sau:

Giá trị công trình = Chi phí thay thế mới x (1 - Tỷ lệ hao mòn)

2.3. Phương pháp Thu nhập (Cách tiếp cận từ thu nhập)

Phương pháp thu nhập dành cho bất động sản tạo ra dòng tiền, chẳng hạn nhà phố thương mại, tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ. Với phương pháp vốn hóa trực tiếp, giá trị được tính theo công thức V = NOI / K, trong đó NOI là thu nhập hoạt động ròng và K là tỷ suất vốn hóa. Khi dòng tiền biến động qua nhiều năm, thẩm định viên dùng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để dự báo và quy đổi từng kỳ về giá trị hiện tại.

2.4. Phối hợp phương pháp cho nhà phố gồm cả đất và công trình

Một căn nhà phố có hai thành phần giá trị khác nhau, nên thường không thể dùng một phương pháp duy nhất cho toàn bộ tài sản. Cách làm hợp lý là định giá phần đất bằng phương pháp so sánh với các thửa đất tương đồng, còn phần nhà và công trình xây dựng được định giá bằng phương pháp chi phí đã trừ hao mòn, rồi cộng hai kết quả lại. Với tài sản đang cho thuê, thẩm định viên có thể dùng thêm phương pháp thu nhập để đối chiếu và kiểm tra tính hợp lý của kết quả.

Lưu ý: Chuẩn mực tại Thông tư 42/2024/TT-BTC không áp dụng cho trường hợp định giá đất theo pháp luật về đất đai. Nội dung bài này nói về thẩm định giá theo Luật Giá, phục vụ các mục đích như vay vốn, giao dịch hoặc đầu tư.

3. Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Chuẩn 6 Bước

Quy trình tác nghiệp dưới đây là cách làm việc của Vietory Valuation, được xây dựng để bảo đảm tính độc lập, khách quan và minh bạch. Ở bước thu thập thông tin, thẩm định viên cũng tuân thủ Chuẩn mực về thu thập và phân tích thông tin tài sản theo Thông tư 31/2024/TT-BTC. Mỗi bước đều có sản phẩm đầu ra rõ ràng, giúp khách hàng theo dõi tiến độ và đối chiếu kết quả.

4. Checklist Hồ Sơ Bắt Buộc & Thời Hạn Hiệu Lực Của Chứng Thư

Cần chuẩn bị những hồ sơ gì trước khi thẩm định giá bất động sản?

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ từ đầu giúp thẩm định viên xác minh pháp lý nhanh hơn và hạn chế việc phải bổ sung nhiều lần. Tùy loại tài sản và mục đích thẩm định, đơn vị thẩm định có thể yêu cầu thêm giấy tờ ngoài danh mục cơ bản bên dưới.

4.1. Checklist hồ sơ pháp lý bất động sản cần chuẩn bị

4.2. Thời hạn hiệu lực tối đa 06 tháng của chứng thư

Chứng thư thẩm định giá bắt đầu có hiệu lực từ ngày phát hành. Thời hạn cụ thể được ghi trong chứng thư và xác định dựa trên đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản, biến động thị trường và mục đích thẩm định, nhưng không vượt quá 06 tháng. Vì vậy, người đi vay hoặc chuẩn bị giao dịch nên tính toán thời điểm thẩm định sao cho chứng thư còn hiệu lực khi nộp hồ sơ.

Lưu ý: Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn hiệu lực ghi trên chứng thư. Nếu hồ sơ vay vốn hoặc giao dịch kéo dài quá thời hạn này, bạn cần thẩm định lại để có chứng thư mới.

5. Vietory Valuation: Đơn Vị Thẩm Định Giá Bất Động Sản Uy Tín

Theo thông tin do đơn vị công bố, Vietory Valuation hoạt động từ năm 2007, có gần 20 năm kinh nghiệm và là thành viên của Tập đoàn Sovico. Doanh nghiệp được giới thiệu nằm trong nhóm 3 công ty thẩm định giá uy tín nhất toàn quốc theo xếp hạng nửa đầu năm 2026. Việc nắm rõ quy trình và hồ sơ ở các phần trên sẽ giúp bạn làm việc hiệu quả hơn với bất kỳ đơn vị thẩm định nào, kể cả Vietory Valuation.

Vietory Valuation - Selecting True Values to Our Clients

• Văn phòng làm việc chính: Số 19 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

• Hotline: 0902 464 282

• Email: tdg@vietory.vn

• Website: vietory.vn